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【裁判字號】100,重上,5
【裁判日期】1000823
【裁判案由】確認買賣關係不存在等
【裁判全文】
臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度重上字第5號
上 訴 人 劉文永
劉李素娥
共 同
訴訟代理人 林道啟律師
被 上訴人 宋文裕
訴訟代理人 許博堯律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於民國
99年10月5日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第259號第一審判決
提起上訴，被上訴人在本院並為一部訴之變更，本院於民國100
年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴人劉文永應將如附表一所示之土地及建物，在民國九十九年
四月六日以贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；上訴人
劉文永、劉李素娥二人應將如附表一所示之土地在民國九十八年
十二月二十一日及附表一所示之建物在同月二十二日，均以買賣
為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為被上訴人所有
。
其餘變更之訴駁回。
第二審及變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人於原審主張依民法第184條第1項、第185條第1
項、第213條第1項，請求判決如其聲明第二項：上訴人劉文
永及劉李素娥應將如附表一所示房地（下稱系爭房地）之所
有權各移轉6之5、6分之1（見原審卷166頁反面）。嗣於本
院先更正上開聲明為：上訴人劉文永及劉李素娥應將系爭房
地各6分之5、6分之1之所有權移轉登記予被上訴人（見本院
卷24頁、149頁反面）；復於民國（下同）100年7月13日變
更上開聲明為：上訴人劉文永、劉李素娥應將系爭土地及建
物，在98年12月21日及同月22日（即建物部分，此部分日期
應予更正）、99年4月6日分別以買賣及贈與為原因所為之所
有權移轉登記予以塗銷，並回復為被上訴人所有。核其先後
主張之基礎事實同一，均為兩造間就系爭房地並無買賣關係
，係上訴人擅自將系爭房地移轉登記於其二人名下，共同侵
害被上訴人之權利，應回復損害發生前之原狀，核與民事訴
訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定並無不合，其
訴之變更，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人所為上開訴之變更既經准許，其變更前之原訴（原
審聲明第二項部分）之訴訟繫屬即已消滅，該部分之訴視為
撤回，故本院就被上訴人聲明第二項部分僅就其變更之新訴
為裁判，無就原訴更為維持或變更判決之必要，併予敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：
(一)緣被上訴人之前妻即訴外人王綵葳（改名前為王德慧）於98
年1月間因逾期未繳納其名下門牌號碼台中市豐原區○○○
路596-1號（被上訴人起訴狀誤載為593-1號）4樓之2房地（
下稱圓環東路房地）貸款利息約新台幣（下同）210,975元
，致抵押貸款銀行三信商業銀行（下稱三信銀行）聲請法院
假扣押擔任王綵葳前述抵押貸款連帶保證人即被上訴人名下
之系爭房地，並於98年1月23日假扣押查封登記；而98年8月
間，被上訴人尚積欠上海銀行卡債30萬餘元、中國信託銀行
卡債5萬餘元、渣打銀行卡債11萬餘元、玉山銀行卡債28萬
餘元（以下合稱銀行卡債），共約74萬餘元。被上訴人為解
決上述王綵葳逾期未繳之三信銀行貸款利息及被上訴人之銀
行卡債，亟需約100萬元之資金，擬出售系爭房地，系爭房
地市價約為1,800萬元，被上訴人當初向第一順位抵押權人
華南銀行設定抵押權1,100萬元，貸款700萬元，至98年8月
間貸款餘額約650萬元，尚有殘值1,150萬元。惟因系爭房地
遭三信銀行假扣押無法籌措資金，被上訴人遂於98年8月間
欲向其二姊夫即上訴人劉文永（上訴人劉文永之妻宋素娟為
被上訴人之二姊）借貸100萬元，並應上訴人劉文永要求，
同意提供系爭房地設定第二順位抵押權做為借款擔保，被上
訴人亦向上訴人劉文永承諾俟三信銀行之假扣押查封登記塗
銷後，將積極出售系爭房地以清償積欠上訴人劉文永之欠款
，被上訴人並將系爭房地之所有權狀、印鑑章及印鑑證明書
交付其使用。至98年11月間，上訴人劉文永向被上訴人表示
唯恐系爭房地出售後之餘額無法清償其借款，要求被上訴人
另提供坐落臺中市○○區○○段109-148地號土地（下稱大
湳段109-148地號土地）予其設定抵押權作為擔保，被上訴
人乃交付上訴人劉文永大湳段109-148地號土地之所有權狀
。然被上訴人於99年1月間前往華南銀行欲繳納系爭房地貸
款利息，竟獲知被上訴人之債務已清償完畢，華南銀行在98
年12月15日已出具抵押權塗銷同意書，系爭房地之第一順位
抵押權於98年12月23日塗銷完畢。被上訴人因而查知上訴人
二人在未經被上訴人同意下，竟於98年12月21日將系爭房地
所有權各2分之1移轉登記至其二人名下。嗣上訴人劉李素娥
在99年4月6日又將系爭房地應有部分各3分之1所有權以贈與
為登記原因，移轉登記予上訴人劉文永，是上訴人劉文永及
劉李素娥分別取得系爭房地應有部分6分之5及6分之1所有權
。被上訴人雖曾多次向上訴人劉文永表示已有買主欲購買系
爭房地，交易成立後該買賣價金優先清償積欠上訴人劉文永
之債務，請求歸還系爭房地之所有權，並委託堂兄即訴外人
宋銘湖、宋坤田、宋宗賢三人（下稱宋銘湖等3人）出面協
調，然均無法協議成立。至於被上訴人名下大湳段109-148
地號土地，上訴人劉文永則在98年11月19日將其設定350萬
元之第二順位抵押權予其配偶宋素娟名下（按該第二順位抵
押權實際上為第一順位抵押權，因第一順位之抵押權人台中
商業銀行之抵押債務實際上已清償完畢，僅未辦理抵押權塗
銷登記），併予敘明。
(二)兩造就系爭房地，根本未存有買賣關係，且被上訴人與上訴
人劉李素娥，毫無金錢債務關係，被上訴人亦不可能同意將
系爭房地移轉登記予上訴人劉李素娥。上訴人未經被上訴人
之同意，竟將系爭房地移轉登記至其二人名下，上訴人之行
為已侵害被上訴人對於系爭房地之所有權，被上訴人依民事
訴訟法第247條規定提起確認買賣關係不存在之訴，有即受
確認判決之法律上利益。又兩造間之買賣關係之債權關係不
存在，且該物權行為亦為無效，故上訴人劉李素娥嗣在99年
4月6日將系爭房地應有部分3分之1所有權以贈與為登記原因
移轉登記予上訴人劉文永，其移轉行為亦屬無效。被上訴人
自得請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在；並依民
法第184條第1項、第185條第1項、第213條第1項規定，請求
上訴人塗銷前揭98年12月21日（土地部分）及同月22日（建
物部分），及99年4月6日之所有權移轉登記，並回復為被上
訴人所有。
(三)就對造抗辯之陳述：
1.上訴人辯稱劉文永以附表二所示14,144,275元向被上訴人購
買系爭房地，而為被上訴人代償、承擔債務及免除債務云云
，惟兩造如有該買賣協議存在，何以未見雙方成立書面協議
？且上訴人僅有為被上訴人代償如附表二編號1至5所示款項
共7,095,610元部分，其餘編號6、7部分，並未為代償、承
擔債務或免除債務：
(1)如附表二編號6之三信銀行房貸利息210,975元及債務1,36
7,690元部分，前者經被上訴人向三信銀行查證結果，上
訴人並未代償王綵葳之貸款利息，三信銀行撤銷假扣押查
封登記之原因，僅係上訴人劉文永提供名下不動產（坐落
臺中市○里區○○段316建號房地，下稱文明段316建號房
地）為擔保品，而王綵葳名下圓環東路房地經撤封後，該
貸款利息亦由王綵葳自行繳納，後因王綵葳未再繳納利息
，該圓環東路房地亦遭法院拍賣，99年8月18日拍定金額
為2,760,100元。否認上訴人劉文永提供文明段316建號房
地予三信銀行設定抵押權係為了對王綵葳之債務1,367,69
0元為債務承擔，否則王綵葳之圓環東路房地何以會遭拍
賣，足證上訴人劉文永稱其代償上述房貸利息210,975元
及承擔債務1,367,690元，與事實不符。
(2)如附表二編號7所示訴外人即被上訴人之大姊夫黃權忠積
欠上訴人劉文永並由被上訴人連帶保證之債務547萬元，
業經被上訴人之父訴外人宋水貸款代為清償150萬元，嗣
黃權忠在89年初再清償2,385,000元，至89年初，黃權忠
積欠款項僅剩1,585,000元。嗣黃權忠在94年4月與上訴人
劉文永達成協議，就上述餘額，每月清償5,000元。至100
年1月份止（70個月），黃權忠已再清償35萬元，黃權忠
積欠之金額算至100年1月份止僅剩1,235,000元。然如依
上訴人劉文永之主張，黃權忠積欠之547萬元已算入系爭
房地買賣價金之一部分，則黃權忠就其積欠上訴人劉文永
之債務，自兩造成立系爭房地買賣關係時，即應不須再負
任何清償責任，何以黃權忠仍繼續為上開清償至今？可知
上訴人劉文永辯稱其免除被上訴人如附表二編號7所示債
務，並非事實。
2.本件僅有送交地政機關登記且未經被上訴人親筆簽名之「公
契」存在，兩造並未另訂「私契」，顯有可疑。按系爭房地
買賣協議事關兩造之重大權利義務，何以無簽立書面契約，
倘系爭買賣關係存在，該買賣關係成立之日期亦是在上訴人
劉文永片面委託鄭桂合代書於98年10月26日向豐原地政事務
所送件申辦所有權移轉登記之時，衡情兩造若以被上訴人所
積欠之債務作為上訴人應給付之買賣價金，二者互為抵銷，
上訴人劉文永焉有可能在買賣關係成立9個月後，就被上訴
人所積欠其債務之具體數額仍無法為明確之說明？上訴人之
主張明顯有悖事理。再者，上訴人於原審言詞辯論期日陳稱
擇期再陳報被上訴人所積欠債務之數額，可間接推論在上訴
人委託鄭桂合代書辦理過戶時，根本未就被上訴人積欠上訴
人劉文永之債務加以結算。債務金額既未經會算，兩造就系
爭房地如何成立以被上訴人所積欠之債務與上訴人應給付之
買賣價金二者互為抵銷之買賣關係？縱依上訴人提出如附表
二所示之代償款項為計算基礎，以被上訴人自認上訴人代為
清償之7,095,610元，加上被上訴人承擔訴外人黃權忠債務
餘額127萬元（算至99年6月本件起訴時），亦僅8,365,610
元，然上訴人劉文永主張為被上訴人代償如附表二所示款項
共14,144,275元，差額頗巨。依上訴人之主張，兩造未就債
務金額詳加會算，即草率決定以債務金額與買賣價金二者互
為抵銷，實與一般社會經驗有異。
3.宋素娟並未為真實之證述，且語多迴護上訴人劉文永，亦不
足採。鄭桂合代書與被上訴人素未謀面，無法確認系爭房地
所有權之移轉是否為被上訴人之本意，片面聽從上訴人劉文
永之指示，即將其所謂高達市價2,000萬元之系爭房地辦理
過戶，明顯失其代書專業。又依遺產及贈與稅法第20條第1
項第6款之規定，夫妻間相互贈與之財產不須課徵贈與稅，
以辦理不動產登記為職業之鄭桂合代書不可能不知悉前述規
定。惟鄭桂合代書竟證稱被上訴人本欲將系爭房地過戶其姊
宋素娟，然因贈與稅之問題始改過戶給上訴人二人云云。證
人鄭桂合「純為節稅」之說法，明顯無法成立。
4.上訴人提出訴外人林秀英、彭振淞二人出具之證明書，依民
事訴訟法第305條第3項規定，不具證據能力。且被上訴人不
放棄系爭房地產權，才提起本訴，不可能跟承租人承認已放
棄系爭房地產權，林秀英之證明書第三行「宋說」應為「劉
（即劉文永）說」。況林秀英、彭振淞二人對兩造是否就系
爭房地成立買賣關係乙節並未參與，亦無法證明買賣關係之
存在。又上訴人於第二審提出上訴人劉文永與林秀英、曹進
忠（連帶保證人彭振淞）簽訂之租賃契約，被上訴人就其等
簽約過程並不知情，亦否認之。且被上訴人於98年11月間向
承租人林秀英、彭振淞收租時，經渠等表示租金已交給上訴
人劉文永時，被上訴人復向上訴人劉文永索取，惟上訴人劉
文永表示房地是他的，因上訴人拒不返還，被上訴人不得已
始提起本訴。
5.上訴人提出被上訴人與宋素娟於96年10月4日簽訂之不動產
買賣契約書，與本件訴訟無關，且係因被上訴人於96年10月
間向上訴人劉文永借貸550萬元，約定被上訴人須於97年1月
7日前向金融機構申請抵押貸款清償上開借款，逾期未還，
被上訴人須將系爭房地過戶予宋素娟，而簽訂上開契約書，
亦即該契約之真意非買賣契約，而係作為借款550萬元之擔
保，有該契約末頁之「特別約定」可證。該契約既非買賣契
約，自不能認為該550萬元為契約雙方合意之系爭房地價額
。
二、上訴人答辯：
(一)被上訴人因無力清償其所積欠之三信銀行房貸本息，致系爭
房地遭三信銀行查封，被上訴人恐系爭房地遭拍賣蒙受損失
，遂央求宋素娟請上訴人劉文永幫忙，並表示以上訴人劉文
永代被上訴人償還其所欠上揭銀行房貸本息、銀行卡債及被
上訴人對上訴人劉文永所負之全部債務為對價，將系爭房地
賣給上訴人劉文永，上訴人劉文永因宋素娟苦苦要求務必幫
忙，遂予同意，上訴人劉文永承買系爭房地之對價如附表二
所示。嗣上訴人擬請鄭桂合代書辦理過戶登記，於代書事務
所處詢問鄭桂合代書辦理過戶登記之手續時，鄭桂合代書向
上訴人劉文永說明辦理過戶手續所需文件，曾要求上訴人劉
文永需提出不動產買賣契約書，當時上訴人劉文永向鄭桂合
代書說明系爭房地買賣之緣由，並撥打行動電話給被上訴人
，將行動電話交由鄭桂合代書告知被上訴人準備辦理過戶登
記所需文件，以及詢問被上訴人是否不必簽訂不動產買賣契
約。是上訴人二人取得系爭房地所有權各2分之1之原因係系
爭買賣契約之故．並無所謂侵權行為之事實，縱上訴人劉李
素娥再將系爭房地應有部分3分之1以贈與為原因移轉登記給
上訴人劉文永，亦無何損及被上訴人權益之處。
(二)因王綵葳逾期未清償對三信銀行之貸款本息，三信銀行向其
連帶保證人即被上訴人追償，並查封系爭房地，被上訴人為
避免系爭土地遭拍賣之損失，而請求上訴人劉文永協助。嗣
上訴人劉文永委任鄭桂合代書代理與三信銀行協商撤銷查封
事宜，鄭桂合代理上訴人劉文永與三信銀行達成協議，約定
由上訴人劉文永提供所有坐落文明段316建號房地設定137萬
元抵押權擔保被上訴人對三信銀行所負債務。此外，鄭桂合
並代理上訴人劉文永與三信銀行約定由三信銀行優先向王綵
葳催收欠款，並於催收未果時即由上訴人劉文永代償款項。
惟嗣後三信銀行並未請求上訴人劉文永代償上開欠款，反而
逕行拍賣王綵葳之圓環東路房地，此事實上訴人劉文永係於
本件訴訟繫屬期間才知悉，此參諸上訴人劉文永提供三信銀
行設定抵押權之設定登記迄今仍未塗銷之事實可資佐證。
(三)按價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金
，民法第346條第1項定有明文。上訴人主張系爭房地買賣價
金約定由上訴人劉文永代被上訴人清償其所欠銀行卡債，三
信銀行貸款本息，及被上訴人前欠上訴人劉文永之全部債務
為對價，自屬可得確定之情形。至於被上訴人與上訴人劉文
永合意買賣系爭房地時，因尚未與債權銀行對帳，以及因誼
屬妻舅關係，上訴人劉文永陸續借錢給被上訴人均未簽立字
據之故，其正確金額難以釐清要屬當然，自不能以兩造間各
自主張所欠款項數額不符，而謂約定之價金不能確定。另上
訴人劉文永確有提供名下文明段316建號房地供三信銀行設
定抵押權擔保，三信銀行亦同意撤回強制執行之事實為兩造
所不爭，惟三信銀行嗣未通知上訴人劉文永代償欠款，即拍
賣王綵葳所有圓環東路房地，此為上訴人劉文永所不知，然
上訴人劉文永倘不同意代償上開欠款，焉有提供自有房地供
擔保之理，故不能以三信銀行作業之疏忽，而謂此部分金額
非屬本件買賣價金「可得確定」之部分。至於上訴人劉文永
與黃權忠之間債權確定金額為何，本來即可經由雙方會算確
定，屬系爭房地買賣價金「可得確定」之部分。又買賣契約
之成立，要件為買賣標的及價金之合意，買賣價金是否與市
價相當則非所問。鄭桂合於原審固證稱系爭房地市價約2,00
0萬元，惟被上訴人與宋素娟於96年10月間曾就系爭房地簽
訂買賣契約，當時約定房地價額為550萬元，系爭房地是因
鄰近中部科學園區，情勢看漲，才有約2,000萬元之價值，
然目前因中部科學園區發展不如預期，價格大不如前，鄰近
農地日前欲出售，提出要約售價每坪僅23,000元，據此估算
系爭房地市價已不到1000萬元，故以市價多寡與成交價是否
相當為買賣是否成立之佐證，顯非適當。
(四)上訴人提出之不動產買賣契約書，為被上訴人96年間因不堪
積欠地下錢莊貸款200餘萬元，需支付每10日為一期，每期
30萬元之高額利息，擔心系爭房地遭拍賣蒙受損失，遂央求
胞姐宋素娟請上訴人劉文永幫忙，提出以550萬元將系爭房
地出賣給上訴人劉文永之要求，並於96年10月4日以宋素娟
名義為買受人（實際買受人為上訴人劉文永），與被上訴人
簽訂系爭契約。而上訴人劉文永因認為被上訴人仍有機會保
有系爭房地，故主動提議願協助被上訴人以系爭房地為擔保
，向金融機構貸款，於被上訴人無息償還已付之價金後解除
買賣契約，有該買賣契約書第2條約定系爭房地之買賣總價
為550萬元及特別約定可稽，故該契約為附解除條件之買賣
契約。該契約足證兩造於96年間就系爭房地之價值共識為
550萬元。
(五)參酌上訴人提出承租如附表一所示土地上，經營檳榔攤之承
租人林秀英於99年8月1日出具之證明書記載內容略以：「我
林秀英97年至98年都是在三豐路820號右前方賣檳榔，以前
都是跟宋文裕先生打租約，但98年11月1日起因宋說土地已
經賣給姐夫劉先生，所以就改由劉先生跟我訂租約，當時有
說明98年10月3l日以前租金歸宋文裕先生收，劉先生從98年
11月1日算起，所以我們合約從98年11月1日打起（以上所言
皆為事實，特此立證說明）。」，及承租附表一所示房屋之
承租人彭振淞（依上訴人於本院提出之租賃契約內容，其為
承租人曹進忠之連帶保證人）於99年8月1日出具之證明書記
載內容略以：「本人彭振淞于98年11月1日與劉文永先生訂
定豐原市○○路820號之承租合約，當時因前租約宋文裕先
生有押金壹拾萬元整無法退回，所以請本人直接與劉文永先
生訂定承租合約，而其所欠未歸還之壹拾萬元整押金，也轉
由劉文永先生承受支付，故本人與劉文永先生訂定承租合約
于98年11月1日起算，98年10月31日前的租金仍由宋文裕先
生收。特此立證明以上所言皆為事實。」並有上訴人劉文永
於98年11月1日分別與承租人林秀英、曹進忠（連帶保證人
彭振淞）簽訂之租賃契約可稽，足證被上訴人已將系爭房地
出賣給上訴人劉文永。
三、兩造不爭執之事項如下（見本院卷42頁）：
(一)依豐原地政事務所收文日期98年10月26日、收文字號分別為
98年豐登字第160980號、第160990號、第161000號土地登記
申請書之記載，如附表一所示95-2、95-10地號二筆土地及
建號3052號房屋（即系爭房地）所有權各2分之1均以買賣為
登記原因分別移轉予上訴人劉文永及劉李素娥，於98年12月
21日（建物部分係在同月22日，此部分應予更正）移轉所有
權登記完畢。
(二)嗣上訴人劉李素娥在99年4月6日將系爭房地應有部分3分之1
所有權以贈與為登記原因移轉登記予上訴人劉文永，上訴人
劉文永及劉李素娥分別取得系爭房地應有部分6分之5及6分
之1所有權。
(三)上訴人劉文永至少已為被上訴人代償如附表二編號1至5所示
之債務，合計7,095,610元。
四、查本件被上訴人主張兩造間就系爭房地並無買賣關係存在，
而上訴人則主張上訴人劉文永與被上訴人間有買賣關係存在
，又系爭房地經以「買賣」為原因而將所有權移轉登記於上
訴人二人名下，是兩造間系爭買賣關係之存否不明確，被上
訴人之私法上地位即有不安之狀態，而得以確認判決除去之
，則被上訴人有提起本件確認訴訟之法律上利益，先予敘明
。
五、上訴人主張上訴人劉文永以代償、承擔或免除附表二所示債
務為買賣對價，向被上訴人買受系爭房地云云，為被上訴人
所否認，查：
(一)被上訴人否認上訴人劉文永有代償及承擔附表二編號6所示
之債務與免除附表二編號7之被上訴人為黃權忠擔任連帶債
務人之債務。查：
1.被上訴人主張王綵葳對三信銀行負有債務利息210,975元及
債務餘額1,367,690元，被上訴人為上開債務之連帶保證人
，三信銀行於98年1月23日對被上訴人所有之系爭房地聲請
法院為假扣押，此有被上訴人提出之臺灣臺中地方法院（下
稱臺中地院）支付命令及支付命令聲請狀、系爭房地異動索
引等件為證，上訴人並不爭執其真正。且被上訴人所辯：王
綵葳之圓環東路房地仍遭三信銀行聲請法院拍賣，99年8月
18日之拍定金額為2,760,100元，三信銀行並就拍定金額受
償系爭附表二編號6所示之金額之事實，亦為上訴人所不爭
執，堪信真正。則可知上訴人實際上並未代償系爭貸款利息
210,975元及承擔債務餘額1,367,690元。上訴人雖主張上訴
人劉文永曾委任鄭桂合代書代理與三信銀行協商撤銷查封事
宜，鄭桂合代理上訴人劉文永與三信銀行達成協議，約定由
上訴人劉文永提供所有坐落文明段316建號房地設定137萬元
抵押權擔保被上訴人對三信銀行所負債務等語，惟上訴人在
本院復陳稱：鄭桂合代理上訴人劉文永與三信銀行約定由三
信銀行優先向王綵葳催收欠款，並於催收未果時即由上訴人
劉文永代償款項等語，可知上訴人劉文永固曾與三信銀行協
議約定提供其自有之不動產設定抵押權予三信銀行，以使該
銀行撤銷對系爭房地之假扣押查封，惟上訴人劉文永並與三
信銀行約定由三信銀行優先向王綵葳催收，並未同意代償及
承擔前揭債務，否則王綵葳之房地何以仍遭三信銀行拍賣取
償？且被上訴人於原審99年8月13日提出準備書(三)狀陳明王
綵葳之房地將於同年8月18日遭法院拍賣，並提出拍賣公告
為證，並將書狀繕本逕寄上訴人訴訟代理人（見原審卷139-
149頁），惟上訴人劉文永收受後仍未處理相關事宜，任令
王綵葳之房地於99年8月18日遭拍定，其抗辯係三信銀行作
業處理疏忽云云，尚難採信。是上訴人所稱附表二編號6之
債務，計入系爭買賣價金之一部，不足採信。
2.上訴人固主張以附表二編號7所示債務作為買賣價金之一部
云云。惟被上訴人抗辯：黃權忠與上訴人劉文永間之547萬
元債務，業由宋水以貸款代償150萬元，嗣黃權忠在89年初
再清償2,385,000元，至89年初，黃權忠積欠款項僅剩1,585
,000元。黃權忠在94年4月與上訴人劉文永協議就1,585,000
元之餘額，每月清償5,000元，算至99年6月止餘額為127萬
元，算至100年1月份止（70個月），黃權忠已再清償35萬元
，餘額為1,235,000元等情，業據被上訴人提出劉文永88年8
月3日書立之借據、黃權忠按月清償5000元之上海商業儲蓄
銀行存款憑條等件為證（見原審卷81-102頁），並經證人黃
權忠於原審證述屬實（見原審卷117頁），復為上訴人所不
爭執，應屬實在。又依上開存款憑條所示還款情形，黃權忠
還至98年7月底已清償25萬元，即當時僅欠1,335,000元，上
訴人主張兩造約定之買賣價金包含附表二編號7所示547萬元
本息債務，其數額即有不符。況查，實際上，上訴人劉文永
仍繼續收取黃權忠清償之款項，計算至100年1月止，餘額僅
為1,235,000元。倘如依上訴人之主張，被上訴人所連帶保
證黃權忠積欠上訴人劉文永之債務應予免除而計入系爭買賣
價金之一部分，則黃權忠就其積欠上訴人劉文永之債務，自
96年10月間起，即應不須再負任何清償責任，何以黃權忠仍
繼續為上開清償，上訴人劉文永亦繼續收取而未退還，顯悖
常理。是上訴人辯稱約定免除被上訴人如附表二編號7所示
547萬元債務，作為買賣價金之一部分，亦非事實。
3.被上訴人僅自認上訴人劉文永曾代被上訴人清償附表二編號
1至5所示之款項合計7,095,610元，雖關於附表二編號7之債
務，當時主債務人黃權忠尚欠上訴人劉文永1,335,000元（
計至98年7月底止），惟依前揭本院認定之事實，亦無從認
定被上訴人曾與上訴人劉文永約定以免除該1,335,000元部
分債務作為買賣價金之一部分，是上訴人所主張可得計入買
賣對價之金額至多僅有7,095,610元。
(二)被上訴人主張系爭房地於98年10月間之市價約有2,000萬元
（起訴時稱1,800萬元），上訴人則主張被上訴人與宋素娟
於96年10月間曾就系爭房地簽訂買賣契約，當時約定房地價
額為550萬元，系爭房地是因鄰近中部科學園區，情勢看漲
，才有約2,000萬元之價值，目前系爭房地市價已不到1,000
萬元云云，並於原審提出被上訴人與宋素娟於96年10月4日
簽訂之不動產買賣契約書1件及於本院提出所謂鄰地出賣每
坪23,000元之照片為證（見原審卷170-176頁、本院卷73頁
）。惟查：
1.上訴人主張鄰地價值僅每坪23,000元僅提出土地位置內容不
詳之照片為證，尚不足證明上訴人所述屬實。另被上訴人主
張：上開契約書係因被上訴人於96年10月間向上訴人劉文永
借貸550萬元，約定被上訴人須於97年1月7日前向金融機構
申請抵押貸款清償上開借款，逾期未還被上訴人則須將系爭
房地過戶予宋素娟，亦即該契約之真意非買賣契約，而係作
為借款550萬元之擔保等語。
查上訴人提出之上開買賣契約書末頁有「特別約定：本約買
賣不動產於民國九十七年一月七日前雙方同意乙方（指被上
訴人）得提供金融機構為擔保申請抵押貸款，並無息償還本
約三條甲方（指宋素娟）已給付之全部價款者，本契約無條
件解除。」之約定，顯與一般買賣契約之約定不符，而較接
近被上訴人主張之情節。次查，依上訴人在原審所提被證5
之華南銀行放款利息收據二紙記載（見原審卷74頁），上訴
人劉文永代為清償華南銀行之本金餘額即為6,454,260元，
足證系爭房地之抵押貸款本金餘額即超過550萬元，自不可
能以550萬元為系爭房地買賣價金，況系爭房地原係設定權
利價值1200萬元之抵押權予華南銀行，亦有被上訴人於原審
提出之抵押權塗銷同意書1件可憑（見原審卷25頁）；是系
爭房地之價值顯然遠高於550萬元，被上訴人應不可能於96
年10月間僅以550萬元出賣於宋素娟，益證上開不動產買賣
契約書實乃被上訴人借款550萬元之擔保，實際上並無買賣
之真意。被上訴人此項辯稱，應堪採信，故不得以該契約書
記載買賣價金550萬元，而認定系爭房地之價值僅有550萬元
。
2.再參酌系爭2筆土地，在98年度之公告現值為每平方公尺8,6
00元，有被上訴人於本院提出之系爭土地98年度公告現值查
詢表附卷可稽（見本院卷47頁），則系爭2筆土地面積分別
為1361、35平方公尺，則系爭土地98年度之公告現值合計為
12,005,600元；如參照土地徵收價格為公告現值之1.4倍計
算，其98年間價值亦在16,807,840元以上。且證人鄭桂合代
書於原審亦證稱：系爭房地市價約2000萬元等語（見原審卷
118頁反面），是系爭房地於98年10月間之市價估計應約在
1700萬元至2000萬元之間。
(三)上訴人雖主張：系爭房地買賣價金約定，為可得確定，視為
定有價金；且買賣契約之成立，要件為買賣標的及價金之合
意，買賣價金是否與市價相當則非所問云云。然查，倘上訴
人劉文永與被上訴人就系爭房地存有買賣關係，則該買賣關
係成立之日期應是在98年10月間（申辦系爭房地所有權移轉
登記申請書記載送件收文日期為98年10月26日），衡情兩造
若有約定以被上訴人所積欠之債務作為上訴人劉文永買受之
價金，二者互為抵銷，上訴人劉文永焉有可能在原審99年7
月13日審理期日仍陳稱價金部分，對價7項總計金額，於2週
內具狀陳報等語（見原審卷106頁反面），就系爭買賣價金
之金額仍無法為明確之說明？上訴人之主張，顯違常理。又
上訴人劉文永於原審復陳述「買賣價金大約800、900至1,00
0萬元。當時被上訴人確實有很多債務云云（見原審卷120頁
），亦與其先前主張買賣之對價為附表二所示合計14,144,2
75元，顯然不符。則究竟買賣價金為若干？上訴人迄今仍無
法合理說明。再者，實際上，上訴人劉文永為被上訴人代償
之金額，僅有7,095,610元，與上訴人主張附表二所示款項
共14,144,275元，差額頗大。倘依上訴人之主張，上訴人劉
文永與被上訴人未就債務金額詳加會算，即草率決定以債務
金額與買賣價金二者互為抵銷，實與一般社會經驗有異。被
上訴人何以竟會願將其價值約1700萬元至2000萬元之系爭房
地，於抵債之對價不確定之情形下，遽予出售予上訴人劉文
永，顯難想像。上訴人主張上訴人劉文永與被上訴人約定系
爭房地買賣係以被上訴人之債務金額與買賣價金二者互為相
抵云云，即難採信。
(四)被上訴人固自承曾將系爭土地之所有權狀、印鑑章、印鑑證
明書交給上訴人劉文永，惟其主張係因其為向上訴人劉文永
借貸100萬元以解除被上訴人之系爭房地因王綵葳遲付貸款
利息210,975元而被三信銀行所為假扣押登記，及被上訴人
之銀行卡債約74萬餘元，而願提供系爭房地設定第二順位抵
押權予上訴人劉文永做為借款擔保，因而交付上開證件等語
，如被上訴人所述實在，其亦有可能提供上開證件予上訴人
劉文永，以憑辦理。則被上訴人固曾交付上開證件等物予上
訴人劉文永，尚不足以推認被上訴人同意將系爭房地出賣予
上訴人劉文永。
(五)另證人即上訴人劉文永之配偶宋素娟於原審雖證稱：「…
當時因不忍心我弟（即被上訴人）為錢困擾，所以請我先生
幫忙，想說幫他解決一切債務問題，處理完債務問題後把土
地過戶給我。之後的事就由我先生去處理，詳細情形我就不
清楚。」、「（土地後來為何沒過戶在你名下？原因？）我
聽到的好像是稅務問題。」、「（你弟弟債務？）實際金額
我不是很清楚。」、「（系爭房地價值？）我也不清楚。」
、「（你剛才說你是為你弟去拜託你先生？）對。」、「（
是否你弟債務金額大於系爭不動產？）我只是單純想幫忙，
債務金額是否大於系爭不動產價值我不知道。」、「（你所
稱的過戶是指暫時借名登記在你名下？或永久屬於你所有？
）我只知道過戶為我的名字，我沒有想太多。下來我不知道
這些以後的事情，接下來我沒有什麼計劃，就這個樣子而已
。登記為我的名字，就是我的所有權。」、「（日後你弟弟
與你先生結算債務金額後，若發現債務金額低於系爭不動產
價額，你弟若還清你先生的債務後，你是否要將系爭不動產
還給你弟弟？）若還清後，我是覺得可以還給他。」、「（
你認為可以還給你弟，是因為跟你弟的約定或你主觀上認為
這樣作才合理？）我主觀的。」等語。然查，證人宋素娟既
為上訴人劉文永之配偶，其證詞已難期無偏頗上訴人劉文永
之可能。且宋素娟之證言至多僅能證明其係欲幫被上訴人解
決債務問題，而求助於上訴人劉文永，並稱處理完債務問題
後再將土地過戶至宋素娟名下等語，惟其對相關細節均不清
楚，則被上訴人與上訴人劉文永約定由劉文永協助解決之債
務內容為何？條件如何？系爭房地為何過戶至上訴人二人名
下等情？證人宋素娟均不清楚，是其證言亦無從證明被上訴
人與上訴人劉文永間就系爭房地確有買賣之合意，且對於價
金部分亦已達成合致，故不能證明上訴人主張之系爭買賣關
係存在。
(六)又證人鄭桂合於原審固證稱：「（本件系爭房地，土地) (
所有權移轉登記是你辦的，但缺少買賣契約書（私契），依
你的專業為何還辦理所有權移轉登記？）當時拿到案件，有
看到當事人地主交付部分證件，為了確定買賣行為，有透過
劉文永先生手機當場連絡，我與地主宋文裕確認其交付證件
及移轉行為。」、「（你與原告確認情形為何？）當時是跟
他確認他交付劉文永先生的資料是否他親自交付，以及過戶
行為是否為他的意思表示，原告都回答是。」等語，然其亦
自承：「（在你今日作證前，你有無見過原告？）沒有見過
。」、「（原告現在庭上，你有無辦法確認當時與你通電話
者為原告？）沒辦法確認。」等語，則證人鄭桂合之證詞並
不能證明被上訴人確有出賣系爭房地予上訴人劉文永之真意
。
(七)上訴人於原審提出訴外人林秀英、彭振淞二人出具之證明書
（見原審卷134、135頁），欲證明系爭買賣關係存在。惟按
民事訴訟法第305條第3項規定，需經兩造同意，證人方得於
法院外以書狀為陳述，故依法該證明書不具證據能力，其內
容即不得採信。再上訴人於本院雖提出上訴人劉文永與林秀
英、曹進忠（連帶保證人彭振淞）簽訂之租賃契約2件為證
（見本院卷98-105頁），惟被上訴人抗辯其就該租約簽約過
程並不知情，劉文永係自行向原承租人提示土地所有權狀及
登記謄本，表示伊為所有權人，應與其簽訂租約，否則應交
還租賃物，該二人方與劉文永簽訂租約及交付租金，被上訴
人並未承認等語。查，上訴人提出之上開租賃契約書至多僅
能證明上訴人劉文永與林秀英、曹進忠（以彭振淞為連帶保
證人）就系爭房地簽訂租賃契約，但不能證明系爭買賣關係
存在，復無證據證明被上訴人明知系爭房地遭他人出租而置
之不理，亦不足證明系爭買賣關係存在。
(八)上訴人再主張：被上訴人曾委任張慶達律師於99年1月13日
發律師函，該律師函敘明：「本人（即被上訴人）於日前向
劉文永借款約70萬元，依劉文永要求將本人所有坐落豐原市
○○段95-2及95-10兩筆土地暫過戶於劉文永名下俾資擔保
，近日本人湊足金錢償還，是請劉文永將土地歸還本人；惟
經多次協諮未果。因之，委請貴律師函請劉文永於文到五日
內出面與本人處理土地歸還事宜，免於興訟。」依上開律師
函之內容，被上訴人係主張因向上訴人借款約70萬元，故將
如附表一所示土地移轉所有權予上訴人劉文永供作擔保，與
被上訴人起訴主張因欲向上訴人劉文永借貸100萬元，同意
以系爭房地設定第二順位抵押權作為借款擔保不同，上訴人
起訴主張之事實為不實在云云。惟被上訴人辯稱：上開律師
函，乃當初被上訴人因本案事由向台中縣議員吳富亭之服務
處陳情，該服務處之人員熱心委請張慶達律師代被上訴人寄
發律師函，未經被上訴人本人親自告知張慶達律師案事實，
故該律師函所載內容與本案事實稍有出入等語。經查，上訴
人並未證明被上訴人本人有委任張慶達律師寄發前開律師函
，則該律師函所載內容，不能證明出自被上訴人之本意，是
否在傳述過程發生誤解之情形，亦非無可能，故該律師函內
容與本件起訴意旨固有出入，亦不足反證被上訴人起訴事實
即非實在，況該律師函內容亦未承認被上訴人同意將系爭房
地出賣予上訴人劉文永，是該律師函亦不足證明系爭買賣關
係存在。
(九)上訴人再以上訴人劉文永與被上訴人商訂系爭房地買賣期間
，被上訴人曾要求上訴人劉文永將系爭房地登記在宋素娟名
下，以顧全宋氏家族面子。惟因鄭桂合代書告知上訴人劉文
永倘將系爭房地移轉登記給宋素娟，恐衍生贈與稅困擾，故
其後才將系爭房地移轉登記予上訴人二人名下，為此，被上
訴人曾向上訴人劉文永質問何以未登記在宋素娟名下，並指
責上訴人劉文永違反約定，於99年1月3日寄發內容為：「劉
先生，沒有宋素娟的名字，我還是要跟著你玩，了不了解，
大不了，上法院。」等語之手機簡訊給上訴人劉文永云云，
並提出上開簡訊內容為證（見原審卷137頁）。被上訴人對
此則抗辯：因被上訴人於99年1月間知悉上訴人將系爭房地
過戶之事實後，委託被上訴人之堂兄宋銘湖、宋坤田、宋宗
賢三人與上訴人劉文永協商，當時上訴人劉文永表示「過戶
之行為係擔心被上訴人敗光家產，方暫時保管系爭房地」，
被上訴人即表示如純為代為保管財產之舉動，將系爭房地登
記在被上訴人二姊宋素娟之名下，由宋素娟代為保管，等被
上訴人清償積欠上訴人劉文永之債務後由宋素娟歸還財產，
被上訴人可接受此一安排等語。然上訴人劉文永對被上訴人
上開提議並未接受，被上訴人在氣憤之餘方發出該簡訊內容
，詎料遭上訴人劉文永斷章取義等語。查被上訴人傳送上開
簡訊之緣由，兩造各執一詞，僅由簡訊內容，尚無從判斷何
者屬實，則該簡訊亦不足為有利於上訴人之證明。
(十)綜上所述，上訴人固抗辯被上訴人與上訴人劉文永間就系爭
房地有買賣關係存在，然未能證明屬實，其所辯並不足採。
被上訴人主張系爭房地之買賣關係不存在，堪信為真實，其
請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由。
六、被上訴人主張上訴人未經其同意，竟於98年12月21日擅將系
爭房地所有權移轉登記予上訴人二人名下各應有部分2分之1
等語，上訴人雖辯稱系爭房地所有權移轉登記之原因為基於
上訴人劉文永與被上訴人間之買賣關係云云，惟其所辯，既
經本院前揭理由認定為不可採，且上訴人復未能證明被上訴
人曾同意將系爭房地所有權移轉登記至上訴人名下，被上訴
人主張上訴人於前揭日期（土地、建物部分各為98年12月21
日及22日）擅自將系爭房地所有權移轉登記予上訴人名下各
2分之1，有侵害被上訴人就系爭房地之權利，即屬可採。再
被上訴人主張前揭所有權移轉登記之物權行為，因未經被上
訴人同意，應屬無效，於法核屬有據。則上訴人劉李素娥既
非系爭房地之真正所有權人，竟於99年4月6日將系爭房地所
有權應有部分3分之1移轉登記予上訴人劉文永，亦屬無權處
分，且未經真正權利人同意，仍屬無效，且該行為亦屬侵害
被上訴人所有權之侵權行為。從而，被上訴人本於民法第18
4條第1項、第185條第1項之侵權行為法律關係及民法第213
條第1項規定，請求上訴人劉文永應將系爭房地，在99年4月
6日以贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；上訴人
劉文永、劉李素娥應將系爭房地，在98年12月21日及同月22
日（建物部分應為同月22日移轉登記，此部分應予更正）以
買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為被上
訴人所有，均應予准許。另被上訴人依同前請求權，請求上
訴人劉李素娥亦應將系爭房地在99年4月6日以贈與為原因所
為之所有權移轉登記予以塗銷部分，按請求塗銷有無效原因
之移轉登記，祇須向登記簿上現權利人為之，即可達目的，
無一併請求原權利人塗銷之必要（最高法院69年台上字第27
3號判例要旨可資參照）。查上訴人劉李素娥係上開99年4月
6日移轉登記之義務人，並非權利人，被上訴人僅須向上訴
人劉文永請求塗銷，即可達其目的，並無併向上訴人劉李素
娥為此項請求之必要，故被上訴人此部分請求，即屬無據，
不能准許。
七、從而，被上訴人請求確認兩造間就如附表一所示房地之買賣
關係不存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判
決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，
為無理由，應予駁回其上訴。又被上訴人在本院變更之訴，
依民法第184條第1項、第185條第1項及第213條第1項規定，
請求上訴人劉文永應將系爭房地，在99年4月6日以贈與為原
因所為之所有權移轉登記予以塗銷；上訴人劉文永、劉李素
娥應將系爭房地，在98年12月21日（土地部分）及同月22日
（建物部分）以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷
，並回復為被上訴人所有，均有理由，應予准許。另被上訴
人請求上訴人劉李素娥塗銷99年4月6日登記部分，為無理由
，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，變更之訴為一部有理由，一
部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條、第85條第
1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 23 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳
法 官 張瑞蘭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書
狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上
訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具
律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文
書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 康孝慈
中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
附表一：
┌──────────────────┬─┬─────┬───────┐
│土 地 坐 落 │地│面 積│ 權利範圍 │
├───┬───┬──┬──┬────┤ ├─────┤ │
│縣 市│鄉鎮市○段 ○○段│地 號│目│ 平方公尺 │ │
│ │區 │ │ │ │ │ │ │
├───┼───┼──┼──┼────┼─┼─────┼───────┤
│臺中市│豐原區│大湳│ │95-2 │田│1,361 │全部 │
├───┼───┼──┼──┼────┼─┼─────┼───────┤
│臺中市│豐原區│大湳│ │95-10 │田│35 │全部 │
└───┴───┴──┴──┴────┴─┴─────┴───────┘
┌─┬───────┬──────┬───────┬──────┬──┐
│編│建 號│建 物 門 牌 │建物主要用途、│建物面積 │權範│
│ │ │ │主要建材及房屋│（平方公尺）│利圍│
│ │ │ │層數 ├──────┤ │
│號│ │ │ │總面積 │ │
├─┼───────┼──────┼───────┼──────┼──┤
│1 │臺中市豐原區大│臺中市豐原區│農舍鋼骨造二層│567 │全部│
│ │湳段3052 │三豐路820號 │ │ │ │
└─┴───────┴──────┴───────┴──────┴──┘
附表二：
┌───┬───────────────────────┐
│編號 │明細 │
├───┼───────────────────────┤
│1 │代償被上訴人所欠上海銀行信用卡債254,000元 │
├───┼───────────────────────┤
│2 │代償被上訴人所欠中國信託銀行信用卡債42,000元 │
├───┼───────────────────────┤
│3 │代償被上訴人所欠渣打銀行信用卡債70,000元 │
├───┼───────────────────────┤
│4 │代償被上訴人所欠玉山銀行信用卡債271,000元 │
├───┼───────────────────────┤
│5 │代償被上訴人華南商銀貸款本金6,454,260元、利息 │
│ │4,350元。 │
├───┼───────────────────────┤
│6 │代償被上訴人所欠三信商銀利息210,975元及承擔債 │
│ │務1,367,690元。 │
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│7 │免除被上訴人於87年7月19日連帶保證訴外人黃權忠 │
│ │所欠上訴人劉文永5,470,000元借款本息之債務。 │
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│總計 │14,144,275元 │
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