臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第3820號

原　　　告　廖○○　

訴訟代理人　許博堯律師

複代理人　　林蕙姿　

 

被　　　告　張○○　

訴訟代理人　林益堂律師

複代理人　　涂銘辛　

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月17日言詞辯

論終結，判決如下：

    主    文

被告應將坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地上，門牌

號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋（如附圖編號A所示

，即325地號土地部分，面積一三八九點八七平方公尺；326地號

土地部分，面積四九點五九平方公尺）遷讓返還原告。

被告應自民國一百零七年九月一日起至返還前項房屋之日止，按

月給付原告新臺幣三萬二千元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣三十五萬四千六百三十五元為被告

供擔保後，得假執行。

本判決第二項於原告按月以新臺幣一萬零六百六十七元為被告供

擔保後，得假執行。

    事實及理由

壹、程序事項:

    按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或

    減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255

    條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原於聲明第一項請求

    ：被告應將座落於臺中市○○區○○○段000地號土地(下稱

    325地號）上之建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000

    巷00號房屋（下稱32號房屋），及同區段326地號土地(下稱

    326地號）返還原告(見107年度豐簡字646號卷《下稱豐簡卷

    》第1頁)。嗣於民國108年4月22日以更正聲明狀變更前揭聲

    明為:被告應自系爭房屋遷出（座落325、326地號土地上，

    位置如臺中市豐原地政事務所複丈日期108年3月14日地複丈

    成果圖《下稱附圖》編號A、B所示），並將326地號土地返

    還原告(見本院卷第101頁)。再於107年5月13日言詞辯論期

    日以言詞撤回編號B之請求，並減縮請求被告遷出32號房屋

    （坐落位置及面積如附圖編號A所示，見本院卷第105、108

    頁)，原告所為屬減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定

    相符，合先敘明。

貳、實體事項:

一、原告主張：

(一)、兩造前於106年9月19日在本院豐原簡易庭成立調解（106年

    度豐司調字168號，下稱168號調解筆錄），調解內容第2項

    約定:聲請人（即原告）願將325地號土地上建物即系爭房屋

    ，及326地號土地出租予相對人（即被告），租期自民國106

    年9月1日起至民國107年8月31日止，為期一年，相對人應按

    月於每月8日以前給付聲請人租金新臺幣（下同）32,000元

    。茲因租賃期間已屆滿，被告仍未返還房屋及土地，原告自

    得請求遷讓並請求被告給付自107年9月1日起至交還房地為

    止，每月32,000元之相當於租金之損害，為此提起訴訟。

(二)、對被告抗辯之陳述

  1.兩造成立租賃契約之經過：325地號土地為原告與訴外人廖

    ○○、廖○○三人共有，持分各為1/3，土地上存有四棟房

    屋，其中32號房屋、三豐路967巷46-1、46-3號（下稱46 -1

    、46-3號房屋）3棟房屋為廖○○、廖○○、廖○○3人共有

    ，為未辦理保存登記而未領有建物使用執照之建物，另有共

    有人廖○○單獨所有而領有建物使用執照之門牌號碼臺中市

    ○○區○○路0段000巷00號農舍存在（下稱50號農舍）。又

    325地號土地因有廖○○之農舍存在，受限於農業用地興建

    農舍辦法第12條，於未解除套繪管制前不得辦理分割，故共

    有人分別於106年8月10、17日成立分管契約：

  106年8月10日原告與廖○○成立106年度豐司調字第146號調

    解筆錄，由廖○○收取46-1、46-3號二棟房地租金，原告收

    取32號房地租金（見本院卷第30頁）。

  106年8月17日，原告與廖○○成立協議書（見本院卷第31頁

    ），由廖○○收取50號農舍房地租金；原告收取32號房地租

    金。

  2.因原告已與325地號土地另二名共有人廖○○、廖○○成立

    分管契約，取得單獨管理使用收益32號房地租金之權源，是

    以，原告於106年8月28日檢附分管協議之文件，向豐原簡易

    庭提出調解之聲請，兩造並於106年9月19日就32號房屋及

    326地號土地，成立租期自106年9月1日起至107年8月31日止

    之租賃契約。

  3.被告辯稱32號房屋之共有人廖○○、廖○○已同意將房屋續

    租予伊等語。然由上開情節可知，32號房屋之全體共有人業

    已達成分管協議，原告自得依分管契約之內容，對32號房地

    為單獨之使用收益及管理。況依168號調解筆錄第二點約定

    內容，可證兩造為租賃契約之出租人及承租人，共有人廖○

    ○、廖○○非租賃契約之當事人，自無同意將32號房屋續租

    被告權利。

(三)、聲明：1.被告應自32號房屋遷出（房屋坐落位置如附圖編號

    A所示）。2.被告應自107年9月1日起至交還上開房地之日止

    每月8日以前給付原告32,000元。3.願供擔保，請准宣告假

    執行。

二、被告則以:

(一)、32號房屋及325地號土地之共有人廖○○曾簽立切結承諾書

    ，同意被告繼續承租，有切結承諾書可證(見本院卷第12頁)

    ，另一共有人廖○○亦口頭承諾被告得繼續承租325地號土

    地。是被告仍願以每月租金32,000元向原告承租32號房地，

    惟原告不同意，並提高租金為每月75,000元。此外，被告同

    意返還系爭326地號土地。

(二)、原告提出之106年度豐司調字第146號調解筆錄，非廖○○簽

    名，因廖○○當時重病住院於臺中市澄清醫院加護病房，不

    可能到場簽名。又原告與廖○○、廖○○並未簽立分管契約

    書，廖○○、廖○○各收租金30,000元，原告租金本為32,

    000元欲提高至70,000元，則逾30,000元部分之租金共有人

    如何分配。

(三)、聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項(見本院卷第114頁)：

(一)、32號房屋及同段326地號土地，前於106年6月19日於本院豐

    原簡易庭成立168號調解筆錄，由原告將前開建物土地出租

    被告，租期自106年9月1日至107年8月31日，為期一年，被

    告應按月於每月8日前給付原告租金32,000元。

(二)、325地號係由原告、廖○○及廖○○共有，權利範圍各三分

    之一。326地號由原告所有，權利範圍全部。

(三)、原告與廖○○前於106年8月4日在本院豐原簡易庭成立調解

    （106年豐司調字第146號，下稱146號調解筆錄），調解內

    容如本院卷第30頁所示。又原告與廖○○於106年8月17日簽

    立協議書，協議書內容如本院卷第31、32頁所示。

(四)、被告於107年8月31日以後仍占有使用32號房屋及326地號土

    地，占用面積及位置如豐原地政事務所複丈日期108年3月14

    日複丈成果圖（即附圖，本院卷第96頁）編號A所示。

四、得心證之理由:

(一)、原告依分管契約得就32號房屋行使租賃之權利:

  1.按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及

    其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三

    分之二者，其人數不予計算。第820條、第821條及第826條

    之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之

    權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意

    。民法民法第820條第1項、第828條第2項、第3項定有明文

    。原告主張32號房屋為未辦保存登記之建物，為其與廖○○

    、廖○○公同共有，經其分別於106年8月10日及同年月17日

    與廖○○、廖○○約定而成立分管契約等情，業據提出146

    號調解筆錄、協議書為證(見本院卷第30-32頁)，被告對原

    告與廖○○、廖○○已約定32號房地自102年6月10日以後之

    租金或不當得利使用補償金係由原告收取一節，亦無爭執，

    堪認原告確有行使租賃32號房屋及收取租金之權利。

  2.又原告前於106年8月28日以被告為相對人，就32號房屋之租

    賃事項向本院聲請調解，並提出其與廖○○、廖○○約定分

    管之文件即146號調解筆錄、協議書為證，嗣於106年9月19

    日與被告成立168號調解筆錄，於該調解筆錄內容，被告同

    意分期給付原告相當於租金之不當得利150萬元，兩造並合

    意就32號房屋及326號土地成立租賃契約，租期一年，即自

    106年9月1日起至107年8月31日止，被告應按月於每月8日以

    前給付原告租金32,000元等情，有168號調解筆錄在卷可佐(

    見豐簡卷第5頁)，且為被告所不爭執，從而，原告之出租行

    為，應對其餘公同共有人廖○○、廖○○發生效力。

  3.32號房屋所在位置及使用面積，前經本院會同兩造、豐原地

    政事務所人員到場履勘測量，有勘驗筆錄、現場照片及現場

    圖可佐(見本院卷第60-91頁)，測量結果32號房屋之位置及

    使用面積係如附圖編號A所示（即占用325地號部分1389.87

    平方公尺，占用326地號部分49.59平方公尺，見本院卷第95

    頁)。

(二)、原告本件請求為有理由:

  1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產

    力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定

    有明文。兩造間前於168號調解筆錄合意成立之租賃期間既

    於107年8月31日期限屆滿，且原告於107年10月23日已起訴

    請求返還32號房屋，足認原告不願繼續出租被告，被告既無

    法舉證原告有同意繼續出租之意思表示，租賃契約已因期限

    屆滿而終止。又被告於168號調解筆錄約定之租賃期間（即

    107年8月31日）屆滿以後，仍占有使用32號房屋及326地號

    土地，占用面積及位置如附圖編號A所示一情，為被告所不

    爭執，是原告請求被告應遷讓32號房屋，即為有理由。

  2.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其

    利益，為民法第179條所明定。承租人於租賃關係終止後繼

    續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益

    ，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得

    利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，

    出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高

    法院95年度台上字第2244號判決參照）。被告於32號房屋租

    約屆期終止後，繼續占有使用，乃無法律上原因獲得相當於

    租金之利益，致原告受有不能使用收益房屋之損害，原告自

    得依不當得利規定請求承租人返還所得利益，本件被告所受

    之利益即其無權占用32號房屋所獲無需支出每月租金益32,0

    00元之利益，是原告請求被告自107年9月1日起按月給付相

    當於租金之損害32,000元，即為有理由。

  3.被告雖以公同共有人廖○○簽立切結承諾書，同意被告續租

    ，另廖○○亦口頭同意續租等語為辯；惟公同共有人間已有

    分管之約定，在該約定失效或合法變更前，原告均得依分管

    約定行使32號房屋之租賃權利，自不影響原告得請求被告遷

    讓房屋及給付相當於租金之損害之權利；又被告雖聲請傳喚

    證人廖○○欲查明分管契約等事項，惟其既不否認146號調

    解筆錄內容之真實，已足證明廖○○同意由原告行使與租賃

    相關之權利，被告此部分之聲請，顯無必要，應併此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定，請求被告遷

    讓32號房屋及自107年9月1日起按月給付32,000元，為有理

    由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核與規定相符，爰酌

    定相當擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均

    與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第

    390條第2項，判決如主文。

中    華    民    國   108    年    7     月    22    日

                    民事第五庭  法  官   李  蓓

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中    華    民    國   108    年    7     月    22    日

                                書記官   張捷菡