裁判字號：108年上字第271號

裁判日期：108年09月03日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決　108年度上字第271號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

上　訴　人　張○○　

訴訟代理人　許博堯律師

複代理人　　高子涵　

 

被上訴人　　張○○　

　　　　　　張○○　

　　　　　　張○○　

　　　　　　張○○　

共　　　同

訴訟代理人　陳武璋律師

複代理人　　賴素貞　

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國108年3月22日

臺灣臺中地方法院107年度訴字第000號第一審判決提起上訴，本

院於108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

    主  文

原判決廢棄。

被上訴人應將坐落臺中市○○區○里段000地號土地上如附圖即

臺中市豐原地政事務所複丈日期107年4月18日土地複丈成果圖所

示編號A（面積28.67平方公尺）、編號B（面積27.48平方公尺）

之建物拆除，並將土地交還上訴人。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

 事實及理由

壹、上訴人主張：

一、兩造之祖先於日據時代約民國24年間訂立不定期租地建屋契

    約（下稱系爭租地建屋契約），約定由上訴人之祖先提供坐

    落臺中市○○區○里段000地號土地（下稱系爭土地）予被

    上訴人之祖先張○○興建房屋，並經張○○興建如附圖即臺

    中市豐原地政事務所複丈日期107年4月18日土地複丈成果圖

    （下稱附圖）所示編號B位置之木造房屋一棟（下稱系爭木

    造房屋），房屋建竣後門牌號碼目前整編為臺中市○○區○

    ○路0段00號。嗣後被上訴人之父親張○○繼承系爭木造房

    屋，並於約67年間在同段000、000、000、000等地號土地上

    興建磚造房屋一棟，磚造房屋之一部分即如附圖所示編號A

    部分並占用系爭土地（下稱系爭磚造房屋）而與系爭木造房

    屋相連通，且共用同一門牌號碼（占用系爭土地之系爭木造

    及磚造房屋，均未辦理保存登記，下合稱系爭房屋），嗣張

    ○○於106年8月10日死亡後，系爭房屋由被上訴人共同繼承

    為事實上處分權人，亦即目前兩造分別為系爭租地建屋契約

    之基地出租人及承租人，且每年之地租為新臺幣（下同）1

    萬0200元。

二、系爭租地建屋契約訂立在日據時代，租賃雙方雖未明定租賃

    之期限，然依契約之目的及探求當事人之真意，應解釋為定

    有租至房屋不堪使用時為止之期限；且是否不堪使用，應以

    承租當時所建房屋之通常使用判斷之，不以變更後之狀態為

    斷。查系爭租地建屋契約當時約定興建之原始房屋建材構造

    主體為「木造」即為系爭木造房屋，而該系爭木造房屋已達

    不堪使用之程度，且上訴人之祖先並未同意張○○在系爭土

    地上興建系爭磚造房屋，是上訴人自得依土地法第103條第1

    款之規定，以起訴狀繕本送達作為終止兩造間不定期租地建

    屋契約之意思表示。又系爭租地建屋契約既經上訴人合法終

    止，則系爭房屋即係無正當法律權源占用系爭土地，為此，

    爰依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除如附圖所示

    編號A（面積28.67平方公尺）、編號B（面積27.48平方公尺

    ）部分之系爭房屋，並返還所占用之土地予上訴人。

貳、被上訴人則以：

    系爭房屋不管是原始興建之系爭木造房屋或是67年以後增建

    之系爭磚造房屋，皆經上訴人之祖先同意後興建。又被上訴

    人否認系爭木造房屋已達不堪使用程度，系爭磚造房屋亦未

    達不堪使用之程度。故上訴人主張系爭木造房屋已不堪使用

    ，視為租賃期限已屆至為由終止系爭租地建屋契約，並不合

    法，上訴人請求被上訴人拆屋還地，實無理由等語資為抗辯

    。

參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴。兩

    造聲明如下：

一、上訴人上訴聲明：(一)、原判決廢棄。(二)、如主文第二項所示

    。

二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

肆、本件經兩造整理及簡化爭點結果如下（見本院卷第122頁，

    本院依判決格式調整文字）：

一、兩造不爭執事項

(一)、兩造之祖先於日據時期訂立系爭租地建屋契約，約定由上訴

    人之祖先提供系爭土地予被上訴人之祖先興建房屋。承租系

    爭土地每年之租金為1萬0200元，兩造現分別為系爭租地建

    屋契約之基地出租人及承租人。

(二)、系爭土地上如附圖所示編號A（面積28.67平方公尺）、B（

    面積27.48平方公尺）之系爭房屋，為未辦保存登記房屋，

    稅籍資料登記納稅義務人為被上訴人之父親張○○，張○○

    於106年8月10日死亡，被上訴人對系爭房屋具有事實上處分

    權。

(三)、兩造所提證物形式上均為真正。

二、兩造爭點事項

(一)、上訴人主張依土地法第103條第1款之規定對被上訴人終止系

    爭土地之系爭租地建屋契約，有無理由？

(二)、上訴人主張依民法第767條第1項之規定請求被上訴人應將系

    爭土地上如附圖所示編號A（面積28.67平方公尺）、B（面

    積27.48平方公尺）之系爭房屋拆除，並將系爭土地交還上

    訴人，是否有理由？

伍、得心證之理由：

一、上訴人主張依土地法第103條第1款之規定對被上訴人終止系

    爭土地之系爭租地建屋契約，為有理由：

(一)、上訴人主張兩造之祖先於日據時代約24年間訂立系爭租地建

    屋契約，約定由上訴人之祖先提供系爭土地予被上訴人之祖

    先張○○建屋，並經張○○興建如附圖所示編號B部分之系

    爭木造房屋一棟，嗣後張○○繼承系爭木造房屋，並於約67

    年間在同段000、000、000、000等地號土地上興建磚造房屋

    一棟，磚造房屋之一部分即如附圖所示編號A部分即系爭磚

    造房屋並占用系爭土地，嗣張○○於106年8月10日死亡後，

    系爭房屋由被上訴人共同繼承為事實上處分權人，亦即目前

    兩造分別為系爭租契約之基地出租人及承租人乙節，業據其

    提出系爭土地登記謄本暨地籍圖謄本、現場地上物照片（見

    原審卷第22-24頁、第147-156頁）、張○○之繼承系統表及

    相關戶籍謄本（見原審卷第14-20頁）等件在卷可稽；且經

    原審會同兩造及臺中市豐原地政事務所人員至現場勘驗屬實

    ，製有勘驗測量筆錄（見原審卷第142-145頁以下）暨複丈

    鑑定圖（見原審卷第157-158頁）附卷可稽。被上訴人嗣後

    雖於本院108年8月6日言詞辯論時翻異前詞辯稱無法證明系

    爭木造房屋是由張○○單獨繼承云云（見本院卷第170頁反

    面）。然按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞

    辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認

    之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他

    造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1項、第3項定

    有明文。查系爭房屋之房屋稅籍紀錄表記載納稅義務人為張

    順清，參諸被上訴人已自陳系爭磚造房屋為張○○所興建，

    且張○○於106年8月10日死亡後，系爭房屋由被上訴人共同

    繼承為事實上處分權人，亦即目前兩造分別為系爭租地建屋

    契約之基地出租人及承租人，暨其對於撤銷自認部分並無舉

    證等語（見本院卷第170頁反面、171頁及上開兩造不爭執事

    項），是被上訴人嗣後否認系爭木造房屋是由張○○單獨繼

    承云云，委無可採。故上訴人上開主張當信屬實。

(二)、按土地法第103條第1款規定：「租用建築房屋之基地，非因

    左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時」。

    而土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當

    事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之

    真意，亦應解為定有承租至房屋不堪使用時為止之期限。亦

    即該租地建屋契約應認係「不確定其期限」，而非「未定期

    限」，否則出租人於承租人無土地法第103條第2至5款所定

    情形時，僅因雙方未明定租約期限，即永無收回土地之可能

    ，此無異剝奪土地所有權人對土地所享有之使用收益處分權

    ，顯然有違事理之公平。基此，土地法第103條第1款規定之

    所謂「定有期限」，解釋上應包括「有確定期限」及「不確

    定期限」者而言。是本件兩造間就系爭土地成立之系爭租地

    建屋契約，雖未明定租賃期限，惟依租地建屋之契約目的，

    並探求雙方當事人之真意，自應解為承租至系爭房屋不堪使

    用時為止之期限。且是否不堪使用，原則上應以承租當時所

    建房屋之通常使用判斷；蓋房屋如未經出租人同意而改造或

    更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷

    ，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院

    107年度台上字第843號判決意旨參照）。

(三)、被上訴人雖辯稱系爭木造房屋根本未達不堪使用之程度，蓋

    房屋是否已達不堪使用，不能僅以「臺中市各類房屋構造別

    代號暨折舊率表」作為判斷基準，該表僅係作為人民課稅之

    參考，與房屋事實上是否已達不堪使用無關。再雖上訴人引

    用臺中市大臺中建築師公會所為之鑑定報告主張系爭木造房

    屋已不堪使用程度，然系爭木造房屋經原審於107年4月18日

    現場履勘，不僅外觀結構仍堅固完好，內部亦未有任何因年

    久而破舊不堪之情形，亦無須不斷整修補強始能避免傾頹之

    現象存在；且相鄰之整排建物皆同樣構造型式，亦未見有任

    何建物有不堪使用之情形，尤其歷經九二一大地震，仍完整

    無損，更證明系爭木造房屋確實相當堅固，根本未達不堪使

    用之程度等語。然查系爭木造房屋於建造之初，其結構別為

    「木造」，構造主體為二級木造、外墻面為竹編木漿、門窗

    為木窗，屋頂為亞鉛板、水泥瓦等情，此有系爭房屋之房屋

    稅籍紀錄表、房屋平面圖附卷可憑（見原審卷第69-70頁）

    。再系爭木造房屋為被上訴人之曾祖父張○○於26年間所興

    建，此為兩造所不爭執外，亦有被上訴人所提張○○之除戶

    戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第170頁反面、第173-176頁）

    ；併參諸系爭房屋稅籍紀錄表所示系爭木造房屋迄今屋齡已

    逾80年，顯已遠逾臺中市政府發佈之「臺中市各類房屋構造

    別代號暨折舊表」內所訂木造房屋耐用年數「30年」之年限

    （見原審卷第34頁）。再本件原審就系爭木造房屋曾囑託臺

    中市大臺中建築師公會為鑑定，鑑定結果略為：2.房屋所有

    人有更換建材及補強結果之事實（屋頂已更換為鐵皮鋼浪板

    及鋼架遮雨棚、門窗已更換為鋁門窗、地坪已更換為混凝土

    地坪、天花板已更換為木天花板）。3.因房屋仍保留部分原

    始建材，迄至107年11月，已達81年左右之屋齡，依臺中市

    各類房屋構造別代號暨折舊率表，木造房屋耐用年數為30年

    ，鑑定標的物已超過上述耐用年限，房屋存有安全或結構上

    之疑慮，不容忽視。4.以目前房屋現況，縱使有把結構構架

    實木，修建為鋼浪鐵皮屋頂，因未取得公務部門合法建築許

    可，其設計依據、法令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，

    存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆

    、鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元

    件能有效幫助磚構造及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有

    結構安全上之重大隱憂等語，此有該公會107年12月17日中

    市大臺中建師（107-104）鑑字第0508號函及所附鑑定報告

    書在卷可參（見原審卷第236頁，鑑定報告書外放）。觀之

    上開鑑定報告之內容，乃鑑定單位本其專業，依據內政部頒

    「建築物耐震設計規範及解說」（最新版本）及「建築技術

    規則」、「結構混凝土設計規範及解說」、「結構混凝土施

    工規範及解說」，會同申請單位人員至標的物現場，勘查標

    的物現況並記錄、拍照，比對現場抽驗結果及房屋之稅籍紀

    錄表及建物平面圖記載內容，並依最新建築法規進行標的物

    整體結果分析，綜合評估後所完成；且核與前開系爭房屋現

    場照片、房屋稅籍紀錄表相符，當可採憑，故被上訴人辯稱

    鑑定報告之結論與事實不符云云，並無可信。本件併參諸前

    開有關租地建屋契約之房屋是否不堪使用，原則上應以承租

    當時所建房屋之通常使用判斷之，不以變更後之狀態為斷之

    說明，自足認系爭木造房屋確已達不堪使用之程度。被上訴

    人前開所辯，委無可採。

(四)、被上訴人雖另辯稱67年以後增建之磚造房屋，亦經上訴人之

    祖先同意後興建，此從上訴人及其祖先均親至系爭房屋處收

    取租金且住在巷後相鄰處，並陸續收取租金可知等語。然對

    此上訴人已否認之，被上訴人自應積極舉證以實其說。查雖

    上訴人對於其祖先或其確有親至系爭房屋處陸續收取租金且

    住在巷後相鄰處乙節，固未爭執。然所謂默示之意思表示，

    係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思

    者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認

    為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院

    29年渝上字第762號民事判例意旨參照）。本件觀之張○○

    乃於約67年間在同段000、000、000、000等地號土地上興建

    磚造房屋一棟，而僅磚造房屋之一部分即系爭磚造房屋占用

    系爭土地，而上開同段000、000、000、000等地號土地乃為

    張○○所有，有被上訴人所提臺中市政府地方稅務局豐原分

    局函1份（見本院卷第178頁）為佐，顯然張○○主要係在自

    己的土地上興建磚造房屋，故張○○興建上開磚造房屋，雖

    亦有部分占用到系爭土地，然被上訴人並未舉證證明上訴人

    之祖先確有同意張○○於67年間在系爭土地上興建系爭磚造

    房屋，致變更其契約使用期限，是本件尚不因張○○另建系

    爭磚造房屋而認應以該67年間始興建之磚造房屋之狀況認定

    系爭租地建屋契約之租賃期限。

(五)、基上，系爭租地建屋契約訂立當時興建之系爭木造房屋，確

    已達不堪使用之程度，即應認兩造間之租地建屋契約之契約

    年限已屆滿，則被上訴人主張依土地法第103條第1款規定終

    止系爭租地建屋契約並收回系爭土地，當屬有據。

二、上訴人主張依民法第767條第1項之規定請求被上訴人應將系

    爭土地上如附圖所示編號A（面積28.67平方公尺）、B（面

    積27.48平方公尺）之系爭房屋拆除，並將系爭土地交還上

    訴人，為有理由：

(一)、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之

    。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之

    虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。又以

    無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存

    在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權

    人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其

    取得占有係有正當權源之事實證明之。而系爭土地為上訴人

    所有，現為被上訴人所占有，已據前述，則被上訴人自應就

    占有系爭土地之合法權源負舉證之責。

(二)、查被上訴人得依土地法第103條第1款規定終止系爭租地建屋

    契約收回系爭土地，業如前述，即上訴人就系爭土地已無合

    法使用權源。此外，被上訴人復未能證明其有何占有系爭土

    地之合法權源，則上訴人主張依民法第767條第1項規定，請

    求被上訴人應將占用系爭土地之系爭房屋拆除，並將系爭土

    地交還上訴人，自屬正當有理。

三、綜上所述，本件上訴人主張依民法第767條第1項規定，請求

    被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A（面積28.67

    平方公尺）、編號B（面積27.48平方公尺）之建物拆除，並

    將土地交還上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗

    訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄

    改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示

    。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證

    據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不

    逐一論列，併此敘明。

柒、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7

    8條，判決如主文。

中    華    民    國   108    年    9     月    3     日

                民事第四庭    審判長法  官  張瑞蘭

                                    法  官  吳美蒼

                                    法  官  洪堯讚

正本係照原本作成。

如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀

，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由

書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。

上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律

師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事

訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

                                    書記官  賴玉芬

中    華    民    國   108    年    9     月    3     日